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房地产估价师考试:房地产评估风险防范

03-16 19:27:12 | http://www.szlfykj.com | 房地产估价师考试 | 人气:997

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近几年来,随着房地产业的快速发展,特别是房地产二级市场的进一步开放,房地产评估在社会经济生活中的作用越来越大。无论是房地产的买卖、交换、租赁、拍卖、估价保险、课税;还是房地产的征用、拆迁、补偿以及房地产的纠纷、侵害和合并,也不论是企业合资、合作、租赁、承包经营、企业改制、合并、分设、破产结业清算,还是房地产的投资决策、管理和会计成本核算等,都离不开房地产评估这一基础性工作。但是,房地产估价也和其他社会中介行为一样,具有风险性,应该加以防范。

  一、房地产评估的风险。
估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。这种偏差,即是风险的发生源,主要包括下面几个方面:

    1、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法,都需要详实的基础资料来支撑。因此,在利用具体的估价方法进行估价时,是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中,由于我国房地产估价业起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。另外,估价人员的技术水平和参数的获取能力不同,在技术运用上存在或多或少的不确定性,特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。再者就是估价人员素质水平不一,虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验,在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差,也会产生一定的估价风险。因此,估价技术也是一个风险源。

    2、政策风险。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响;另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化,包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。同时,政策的变动往往还会对估价方法产生影响,如《城市房屋拆迁条例》的修改,使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

    3、估价对象手续不全产生的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范,但是由于历史原因,在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如,某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到,给估价的结果带来一定的风险。

    4、不端正执业态度引发的风险。这已成为房地产估价风险的重要来源,主要表现有估价人员工作态度不认真,估价报告质量低劣,或受自身执业能力限制,使估价结论发生较大偏差。在未能掌握房地产的有关情况下,就盲目估价导致估价不实不准。另外,在对国家政策理解不充分的情况下,轻率确定经济性贬值率或贬值额;以及估价人员与委托方有利害关系,使估价结论失去公允性,从而发生经济纠纷的风险。

    5、客观因素引发的风险。除估价人员本身原因外,由客观外界不确定因素引发的风险也比较多。通常情况下有,委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员,或有意借口拖延提供有关证件而造成评估不准确,出现经济纠纷。如产权不明晰,产权证明文件不完整等情况,致使估价值严重失实。同时,法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。另外,由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题,给估价操作带来难度,易造成估价值失实而引发争议。还有,委托方对估价报告使用不当,也易造成经济纠纷。

    6、房地产估价自身特性而导致的风险。房地产评估是评估人员根据评估目的,遵循估价原则,按照估价程序,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。由于房地产市场波动很大,分析影响房地产价格的因素时,国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测,在实际把握中难以做到丝毫不差。

二、风险防范的措施。

    1、引进成熟的模式和做法,建立完善的技术规则,使估价技术有据可依。要向估价制度完善的国家学习,由权威机构对房地产估价技术以规则的形式固定下来。同时开发或引入成熟、高效的估价软件。避免估价人员在一些最基本环节出现问题。同时,还要完善房地产估价法规,强化立法的力度。法规对房地产估价业的健康发展尤为重要,要通过立法实现估价操作的规范化管理,保护估价机构和估价人员的合法权益;同时,为依法处理估价人员的违法行为提供法律保证。

    2、加强执业素质教育和职业道德。作为称职的估价师不仅要求熟练掌握评估专业知识,而且还要具备广泛的经济、法律、建筑、财务等方面的知识。扎实的业务素质是作好估价工作的前提。要提高执业人员的业务素质,最好的途径是继续教育,如每年进行一次或几次的业务培训,将其制度化,并以学分积累的形式,作为最终检核其下一年从业资格的重要标准。同时,房地产评估业的主管部门应该认真调研,根据我国国情及社会公德等制定可行的评估业职业道德规范,定期强化职业道德教育。

    3、加强行业自律,强化行业监管措施,风险责任承担落实到人。对估价行业内部存在的问题,都应该及时发现、及时通报;对重大评估项目有必要采取跟踪管理,全方位了解估价结果使用情况及反映。这样,才能提高学会的声誉,进而增强整个估价行业的凝聚力和抵御风险的能力。房地产估价师学会还应该抽出相当的人力,开展估价业务的不定期和大数量的随机抽查,并可以采取异地估价人员抽查本地估价业务的方法。对一经查实的问题,按照估价协会协商制定并完善的风险承担规则落实到人,严厉查处。

    4、健全评估行业的进入及退出机制。房地产评估是涉及面广而又非常专业化的工作。为保证房地产评估业的整体素质,对申请从事房地产评估业务的,应严格审查其执业能力,达不到要求的一律不准从事房地产评估业务;对已有房地产评估机构和评估人员,通过年检或其他形式,若达不到要求或严重违背职业道德及相关法律法规的,视其情节,予以经济重罚,甚至逐出评估行业,永不能从事房地产评估业。加大房地产评估机构和评估人员违规成本,敦促评估机构和评估人员谨慎、公正、合法、独立地从事房地产评估工作,以提升房地产评估行业的整体素质。

    5、在实际操作过程中,评估风险的防范主要有以下几点:

    (1)认真审查核实委估房地产必备的权属证明文件。具体要求:一要完整,二要看原件,三要同实际状况和委托方填报的清查估价明细表进行核对。取证复印件上要加盖委托方或资产占有方公章。尤其要注意有无他项权利登记。当遇到权证不全或提供不出,或委托方称未办妥领取权证手续等情况时,宁愿放弃不评,也不要迁就。 www.szlfykj.com

    (2)对超过估价机构执业能力的估价项目,在收集不到有关有效数据,特别是采用市场比较法时切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例来凑数,对委估房地产情况确实难以了解时还是不去估价为好。

    (3)对抵押房地产、破产企业迅速变现房地产的估价,一定要坚持稳健、审慎原则,其估价值一般应低于现行市价,降低幅度要视具体情况而定,切莫高估。

    (4)严格按《房地产估价规范》撰写估价报告和估价技术报告。尤其是估价报告中的特别事项说明、估价基准日期后重大事项提示、估价报告的法律效力等不应有法律空隙,做到防范于未然。比如,对估价结论成立的前提条件、使用范围和有效期限,对发现的可能影响估价值的事项等一定要准确无误地列示出来。这会在一旦发生经济纠纷或法律诉讼时起到保护自己的权益和利益不受侵害的作用。

    房地产估价作为一个专门行业,既然在市场经济的发展过程中不可缺少;那么,作为这一行业的执业人员,当然应该为估价行业的发展,为自身的生存去努力,去奋斗。对估价行业客观存在的风险,既不能惧怕,又不能轻视。既不能“因噎废食”,又不能将风险视为儿戏,不管不问,想怎么估价就怎么估价。

    正确的态度是,对估价风险我们首先要分析它,认识它,进而防范它。


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